Las entidades financieras comercializan préstamos hipotecarios de muy distintas características en cuanto a plazos, tipo de interés, periodicidad en el pago de las cuotas…

Así que acude a tantas Cajas o Bancos como puedas, solicita información sobre las condiciones del préstamo hipotecario y pide que te calculen la Tasa Anual Equivalente y las cuotas que debes pagar.

¿Qué es la TAE?

La TAE, tasa anual equivalente, que te darán a conocer en todas las entidades financieras , es el coste efectivo anual de tu préstamo hipotecario. Su cálculo se realiza a partir del interés nominal, teniendo en cuenta las comisiones que tienes que pagar y dependiendo del plazo de devolución del préstamo.

La TAE es calculada para un año pero no puede decirse que sea el coste efectivo real de la operación en completo, sólo lo sería si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación alguna a lo largo de la vida del mismo, lo que lógicamente no ocurre en préstamos a tipo variable. De esto se deduce que la TAE sí es el coste total de los préstamos a interés fijo.

En un primer momento fijarse en las TAEs más bajas es un medio para conocer el préstamo más barato, pero ten en cuenta que para que dos préstamos con igual TAE sean comparables deben coincidir en importe solicitado, plazo y la distribución de las cuotas.

Advertirte también que en la fórmula de cálculo de la tasa anual equivalente se incluyen las comisiones que realmente son pagadas de una vez, por lo que la TAE será superior al interés nominal.

¿Cuánto debo pagar al Banco por el préstamo?

La cantidad de dinero que devolverás al Banco, no es exclusivamente la que la entidad financiera te prestó, sino una cantidad superior integrada básicamente por dos elementos: el interés y las comisiones. Pero además influye en el precio final la forma en que se devuelve el préstamo y otras obligaciones que deberás asumir.

¿Cómo puedo diferenciar entre distintos tipos de hipotecas?

Al Banco o a la Caja de Ahorros no solo le vas a devolver la cantidad que te prestó sino además un porcentaje sobre lo que debes en cada momento, es decir un porcentaje sobre lo que queda por pagar (diferencia entre lo que se prestó y lo que se haya devuelto). Este porcentaje es el interés.

Y en el tipo de interés nominal aplicable radican las principales diferencias entre los préstamos hipotecarios, que pueden ser:

*Tipo fijo.

*Tipo variable.

*Tipo mixto.

*Cuota fija.

PRÉSTAMO A INTERÉS FIJO.

Un préstamo tiene interés fijo cuando se pacta con la entidad financiera un tipo de interés que permanecerá inalterable durante toda la vida del préstamo, de manera que si los tipos de interés descienden no podrás beneficiarte de dicha bajada y puedes estar pagando un precio superior, pero si suben la situación es la contraria no pudiendo la entidad financiera repercutirte esta subida.

Es decir que la gran ventaja del préstamo a tipo fijo es que el tipo de interés no varía y por lo tanto la TAE (tasa anual equivalente) tampoco, con lo que adquieres la certeza de que todos los meses y todos los años de la vida del préstamo pagarás lo mismo.

¿Cuáles son las características del préstamo con interés fijo?

o Los gastos de cancelación anticipada y total son considerablemente superiores si contratas un préstamo hipotecario a tipo fijo ya que al Banco lo que le interesa es que continúes pagando durante el período completo para el que se concedió.

oEl plazo de devolución del préstamo es menor -de 12 a 15 años como máximo-. El que se conceda menor plazo de amortización supone que la cuota mensual a pagar será mayor y por lo tanto este tipo de préstamo exige mayor capacidad de endeudamiento. No es lo mismo pagar 10.000.000 de pesetas en 15 años que repartirlos entre 25.

oEl tipo de interés fijo que impone el Banco es bastante mayor que el que se establece en caso de préstamo a interés variable.

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comparar préstamos hipotecarios a tipo fijo de distintas entidades?

Para elegir, debes hacerlo teniendo en cuenta, en primer lugar, el tipo de interés; el mejor será entonces el que conlleve el tipo de interés más bajo, pero si la diferencia entre ellos es escasa hay que prestar atención a las comisiones.

PRÉSTAMO A INTERÉS VARIABLE.

Un préstamo a interés variable, como su nombre indica, es aquél que varía cada cierto período de tiempo de acuerdo con unas normas preestablecidas. ¿Cómo se fija el interés variable?

Normalmente el Banco o Caja, fijará un tipo que permanece durante un determinado período de tiempo -normalmente seis meses o un año- y una vez transcurrido este plazo, el interés se va revisando y se establece en función de un índice de referencia al que se suma un diferencial. A partir de la primera revisión: el interés nominal = índice de referencia + diferencial.

¿Qué características tiene el préstamo a tipo de interés variable?

El tipo de interés cambia en función de la variación del índice de referencia que se utiliza en el cálculo, y por tanto el riesgo que corres si contratas será el propio de las oscilaciones de mercado. Si los intereses están bajos pagarás menos intereses y saldrás beneficiado pero si suben las cuotas a pagar serán más altas. Por lo general puede decirse, que las condiciones en que las entidades financieras conceden estos préstamos, son mejores que las de los préstamos a tipo fijo. Así, por ejemplo el plazo máximo permitido para la devolución del préstamo es de hasta 25-30 años, dependiendo de la entidad, lo que tiene como consecuencia la disminución de las cuotas a pagar y de los porcentajes de las comisiones, (la comisión por cancelación anticipada no puede superar el 1%).

La gran desventaja es que al variar el tipo de interés varía la TAE y nunca se sabe lo que se pagará en el período siguiente aunque también puede que sea menos.

¿Qué aspectos hay que considerar para elegir entre préstamos a interés variable?

Por supuesto el índice de referencia establecido, el diferencial que se le suma, la comisión de apertura y el interés que se aplicará durante el primer período (que normalmente será el que pactes con el Banco y no necesariamente saldrá de sumar el índice de referencia y el diferencial).

La comisión de apertura y el interés del primer año debes utilizarlos como criterios de decisión si comparas préstamos con el mismo índice de referencia y el mismo diferencial.

¿Cómo se calcula el interés nominal variable?

El dinero que te presta el Banco, lo ha obtenido previamente del mercado, también como préstamo y a un tipo de interés.

Por tanto, cuando las entidades financieras prestan su dinero, deben hacerlo a un tipo superior al que a ellas les han impuesto, pues de ahí obtienen su margen de beneficios. Al Banco no le interesa, que el tipo de interés que a él le cobran por obtener el dinero que luego presta, sea superior al tipo de interés con que tú le devuelvas la cantidad que te ha prestado.

Por eso, el Banco calculará el tipo de interés al que te prestará el dinero, sumando al índice de referencia (tipo de interés a que a él le prestan) un diferencial, que es su beneficio.

¿Qué es el índice de referencia?

Los índices de referencia son la variable en función de la cual se calcula el interés nominal del préstamo. Estos índices son oficiales y se publican mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Pueden utilizarse distintos índices de referencia en los diferentes Bancos o Cajas y aún en la misma entidad puedes negociar el que te apliquen uno u otro.

Los más usuales son los siguientes:

oMIBOR: es la media del precio al que los Bancos o Cajas nacionales se prestan dinero mutuamente

oEURIBOR: es la media del precio al que los Bancos o Cajas europeos se prestan dinero.

oIRPH: representa la media de los tipos de interés de las hipotecas que han contratado o renovado los Bancos (IRPHb) o las Cajas (IRPHc).

oCECA: es la media de los tipos de interés de los préstamos personales e hipotecarios contratados por la entidad financiera en ese mes.

¿Qué es el diferencial?

Para calcular la TAE de un préstamo a interés variable, al índice de referencia se le aplicará un diferencial que es el margen de ganancias del Banco o Caja por tu préstamo hipotecario. Este diferencial, que variará en función de cual sea la entidad con la que contrates, se expresa en puntos y oscila entre el 0,5 y el 2. De manera que si contratas un préstamo, por poner un ejemplo al índice de referencia Euribor + 1 punto y el Euribor está al 5,5 el interés nominal de tu préstamo será, de 6,5% de interés. Evidentemente, cuanto menor sea el diferencial menor será el interés y menor la cuota a pagar.

¿Qué pasará con el préstamo a interés variable?

Al contratar el préstamo a interés variable, pactarás con la entidad el índice de referencia que quieres que apliquen de entre los posibles y un plazo de revisión (normalmente no se revisa hasta pasado un año). Pasado este plazo, se actualizan las condiciones del préstamo, aplicándose el índice de referencia vigente en el momento, tanto si es mayor al inicial como si es menor.

PRÉSTAMO A INTERÉS MIXTO.

Es aquél que combina un periodo en el que el interés permanece fijo, y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado.

Tanto el plazo de devolución como las comisiones que se cobran por cancelación, suelen ser parecidos a los variables, aunque realmente combinan las ventajas e inconvenientes de los dos tipos de préstamo vistos.

Con el préstamo a interés mixto se adquiere la certeza de la cuota a pagar durante los años en que sea fijo y luego será como los préstamos a interés variable.

PRÉSTAMOS DE CUOTA FIJA.

En los préstamos a cuota fija, el tipo de interés aplicado es el variable, lo que no cambia es la cuota, pues pagarás siempre lo mismo al margen de la evolución de los tipos de interés, y lo que varía es el plazo de duración del préstamo. De esta manera, si los tipos suben, en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y si bajan, se acorta.

¿Qué ocurre si dejas de pagar al Banco las cuotas al vencimiento del plazo?

En el caso de que haya cuotas impagadas, la entidad financiera suele cobrar un interés por demora que puede estar expresado en forma de tanto por ciento anual o se calcule añadiendo un margen al tipo de interés de referencia, pero en cualquier caso debe haber sido incluido entre las condiciones financieras del préstamo hipotecario.

¿Qué es la cancelación total del préstamo?

Es el momento en que la deuda con la entidad financiera queda saldada por la devolución total del capital prestado y de los intereses correspondientes. No es necesario, para cancelar, haber agotado el plazo de 10, 15, 25 o incluso 30 años por el que se contrató en su día, sino que puede hacerse anticipadamente en las condiciones que se impusieron en la escritura.

En cualquier caso, la cancelación del préstamo por la que el Banco cobra su respectiva comisión -siempre que así se hubiera establecido-, requiere otorgar nueva escritura pública de cancelación, y posterior inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.