¿Quién puede solicitar un préstamo hipotecario?

Sólo puede hipotecar una casa su propietario, por eso si quieres financiar la compra de tu vivienda con una hipoteca, tendrás que comprarla primero.

¿Qué pasos debo seguir para solicitar una hipoteca?

Las entidades financieras comercializan préstamos hipotecarios de muy diferentes características, así que, dada la importancia de la operación, lo mejor es que visites tantos Bancos o Cajas como puedas y solicites que te entreguen un «folleto informativo».

¿Qué es el folleto informativo?

Es un documento que tienen todas las entidades de crédito para entregarlo gratuitamente a las personas que lo soliciten, en el que dan a conocer las condiciones financieras de su préstamo.

¿Qué utilidad tiene para mi el folleto informativo?

Con su lectura, adquirirás información sobre las características y condiciones financieras de los préstamos hipotecarios de cada entidad, y podrás averiguar cuál es el que más se adapta a las necesidades que tengas, para así proceder a la elección de la entidad con la que quieras contratar.

¿Qué debe contener en concreto el folleto informativo?

El contenido mínimo del folleto que han de entregar obligatoriamente las entidades de crédito es:

- Identificación del préstamo: denominación comercial, cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado; moneda del préstamo, si no fuera la peseta.

- Plazo del préstamo: plazo total, periodicidad de los pagos, plazo de carencia de amortización del principal y sistema de amortización.

- Tipo de interés: modalidad del tipo (fijo/variable); tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante un intervalo: del tipo de interés nominal anual -en caso de préstamos a tipo fijo- o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable); índice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (indentificación del índice tipo, indicando su evolución durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible); plazo de revisión del tipo de interés (primera revisión y periodicidad de sucesivas revisiones).

- Comisiones: indicando aquéllas que resulten aplicables, señalando, en todo caso, las máximas comunicadas al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles; comisión de apertura, cantidad que, en caso de amortización anticipada, debes pagar a la entidad prestamista, distinguiendo en su caso, entre amortización parcial o total.

- Gastos a cargo del prestatario:

oServicios que concierta directamente la entidad de crédito, indicando los conceptos aplicables y, cuando sea obligatorio las tarifas aplicables.

oIndicación de la forma en que dichos gastos se cobrarán o repercutirán al cliente, señalando cuando el préstamo no llegue a formalizarse.

oServicios que deberás obligatoriamente contratar y abonar como cliente, conceptos aplicables y, con carácter meramente orientativo, su cuantía.

oImpuestos y aranceles: indicación de los conceptos aplicables y, de forma aproximada para cada uno de ellos, su base imponible y el tipo porcentual aplicable.

- Importe de las cuotas periódicas: se debe proporcionar al solicitante, a título orientativo, una tabla de cuotas periódicas, en función del plazo y el tipo de interés.

El folleto informativo no es ningún contrato y en él se indica expresamente que tiene carácter orientativo. Sin embargo su contenido está protegido por las normas sobre publicidad falsa o engañosa lo que supone que lo que en él se recoja obliga al Banco o a la Caja que lo ofreció, de manera que no puede cambiar posteriormente la información sobre comisiones, costes de tasación, salvo que sea para mejorarlas. Evidentemente no queda vinculado por los aspectos que escapan a su control como pueden ser los gastos fiscales o los arancelarios.

¿En qué momento puedo solicitar el préstamo hipotecario?

Cuando estés verdaderamente informado sobre las condiciones de las hipotecas (-no te limites a recoger el folleto, debes entrar para que te expliquen lo que no entiendas y puedas preguntar todas tus dudas-) , una vez que hayas echado cuentas, decidido el dinero que vas a pedir y tengas una idea sobre el plazo, puedes elegir la entidad que más te convenga y solicitar en ella el préstamo con el que piensas conseguir tu vivienda.

¿Qué datos querrá obtener el Banco o Caja antes de comenzar la gestión de la hipoteca?

La entidad financiera a la que solicites la hipoteca tiene que realizar un estudio de la operación para decidir su viabilidad o negarte en caso contrario el préstamo.

Al Banco o a la Caja de Ahorros, le interesa comprobar tu situación personal y económica, para asegurarse de tu solvencia, es decir, de que estás en posición de devolver el dinero que te prestan.

Recuerda que el nivel de renta condiciona en gran medida el importe del préstamo y como regla general las entidades financieras recomiendan, que la cuota a pagar no supere el 30%-35% de los ingresos mensuales.

Lógicamente es importante para la entidad financiera, comprobar la situación registral del bien a hipotecar. Tendrá que asegurarse de que la vivienda no tiene ya inscrita alguna carga anterior, pues supondría tener un acreedor anterior sobre la misma vivienda y por lo tanto preferente, con lo que podría verse seriamente perjudicada en sus intereses.

Además verificará que la persona que vende es realmente el propietario.

Es muy frecuente, que en la comprobación de la situación registral de la vivienda, aparezca que ésta tiene una hipoteca anterior concedida al que vende. En este caso el vendedor tendrá que cancelarla antes del día de la escritura de compraventa, salvo que opte el comprador por subrogarse.

Por último, el Banco querrá comprobar el estado de la vivienda e irá a verla para valorar el precio de mercado que tiene.

La tasación no la realiza el Banco sino que es llevada a cabo por el profesional o sociedad que elija el que solicita la hipoteca, siempre que la elección recaiga en persona o empresa independiente e inscrita y registrada como tal en el Banco de España.

¿Entonces qué documentación me van a pedir que entregue?

- Información personal:

oD.N.I.

oN.I.F. - Información económica:

Trabajador por cuenta ajena:

oÚltimas nóminas.

oDeclaración de la Renta y Patrimonio.

Trabajador por cuenta propia:

oDeclaración de la Renta y Patrimonio.

oÚltima declaración de IVA.

Aunque estos son los imprescindibles, los datos que se solicitan pueden variar de una entidad a otra, pudiéndote pedir algunas de ellas que lleves, por ejemplo, un certificado de vida laboral, o certificado firmado por la empresa donde trabajes para acreditar tu antigüedad en la misma, el régimen económico matrimonial, en caso de que estés casado, etcétera.

- Información jurídica:

Verificación registral del inmueble a hipotecar. Para conseguir este documento basta con que te acerques al Registro de la Propiedad y pidas "nota simple" de la finca que se va a hipotecar, para lo que deberás aportar los datos básicos como la dirección, nombre de los propietarios, etc.

-Información sobre la tasación que aporta al expediente el mismo tasador.

¿Qué consigue con esto la entidad financiera?

A la vista de los ingresos, de las obligaciones profesionales y familiares, de otros préstamos que puedes tener contraídos, así como el valor del inmueble que quieres hipotecar, el Banco o la Caja correspondiente determinará la cantidad máxima que te va a prestar.

¿Cuándo sabré si me han concedido la hipoteca?

En caso de que las comprobaciones del Banco resulten favorables, y fuera autorizada la operación, la entidad financiera formulará la correspondiente oferta vinculante. ¿Qué es la oferta vinculante?

Es el documento en el que quedan plasmadas las condiciones financieras definitivas del préstamo: el importe que se va a entregar, la amortización -número de cuotas, periodicidad del pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial-, el interés -si es fijo o variable y en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de qué índice de referencia varía el diferencial que se aplicará-, las comisiones, -de apertura, de amortización anticipada, total o parcial, la TAE o Tasa Anual Equivalente y cualquiera de los gastos que corren a cargo del deudor del préstamo, -tasación, aranceles notariales, aranceles registrales etc. El Banco te entregará por escrito esta «oferta vinculante» que tiene una vigencia de 10 días hábiles a contar desde que la recibas. Desde este momento la decisión sólo depende de ti ya que durante este tiempo, el Banco no puede cambiar las condiciones de su oferta.

¿Y, qué ocurre si acepto la oferta vinculante?

Una vez aceptada la oferta vinculante,siempre y cuando nos convezca la oferta, llega el momento de formalizar el contrato de préstamo hipotecario, elevándolo a escritura pública.

Preparada toda la documentación, el Banco contacta con la notaría para remitir la documentación que necesita para la redacción del proyecto de escritura y concertar fecha y hora para su firma.

¿Quién elige el Notario al que ir?

La elección del notario, no corresponde a la entidad financiera sino al que recibe el préstamo, por lo que si deseas realizar la operación en algún notario en concreto, comunica al Banco o a la Caja el que quieres escoger.

¿Qué obligaciones tiene el Notario?

Los notarios son profesionales del derecho dotados de fe pública, cuya principal misión consiste en dar certeza y seguridad jurídica a los negocios en los que intervienen.

El notario te prestará el asesoramiento que necesites, prueba de ello es que, tienes derecho, durante los tres días hábiles anteriores a la fecha fijada para la firma, a examinar en el despacho del Notario el proyecto de escritura completo en el que figuren todas las condiciones a cumplir, tanto las financieras como las no financieras. Repasa el contrato, -para ver si recoge todos los aspectos a los que diste el visto bueno en la oferta vinculante-, y sus cláusulas y si aún no entiendes alguna de las condiciones o tienes dudas, aprovecha para solventarlas.