¿Qué son cláusulas generales de contratación?

La práctica generalizada es que el promotor de la vivienda que vas a comprar te presente un contrato de compraventa ya redactado para que lo firmes.

Estos contratos, recogen una serie de cláusulas, condiciones o estipulaciones, que obviamente han sido redactadas unilateralmente por la empresa y son las mismas para todos los contratos de compraventa que celebren. Desde luego que esta manera de firma de contratos en serie ayudan al promotor a economizar y reducir, o mejor dicho eliminar, el tiempo de las negociaciones, pero no suponen ninguna ventaja para el comprador, que suele aceptar como válido el contrato que le proponen, renunciando al principio de libertad de pactos que establece el código civil.

Los contratos así redactados son legales y como tales valen y vinculan a los que lo firman, pero es evidente que aún manteniéndose dentro de la legalidad, el promotor, que goza de una posición de privilegio, tenderá a poner en su favor todas aquellos cláusulas que la ley deja a la libertad de pacto y negociación entre las partes, pudiendo llegar a producir un desequilibrio, que consolide la posición superior del empresario en detrimento de la tuya como consumidor.

Por eso, lee atentamente el contrato y no renuncies, salvo que así verdaderamente lo elijas, a ninguno de tus derechos.

¿Qué aspectos debes tener en cuenta antes de firmar el contrato?

* El contrato que firmes debe ir redactado con claridad y sencillez, y no debe remitirte a textos cuya copia no te faciliten para su lectura antes de la firma.

* En el contrato debe darse a conocer la fase en que se encuentra la vivienda que compras, si está acabada, o en construcción.

* Vigila que quede perfectamente identificada en el contrato cuál es la vivienda que te venden (número de la parcela, o bloque, planta, letra) y que además se recojan todas las características y superficie de la vivienda hasta el detalle, (de la construcción, de las instalaciones, de los materiales).

Algunos promotores ofrecen a sus clientes la posibilidad de modificar en parte el diseño de la vivienda o la calidad de los materiales de la misma. Es imprescindible que recojáis por escrito y como contenido del contrato, todo lo que pactéis al respecto, qué quieres cambiar y cuál será la forma y las calidades del cambio, así como si supondrán aumento del precio.

En cualquier caso, tanto si cambias como si no, debe darte a conocer la clase de materiales que va a utilizar en la construcción, los aislamientos térmicos y acústicos de la vivienda y del edificio en general.

* El promotor debe entregarte junto con el contrato un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda misma, y la descripción del trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción. Igualmente debe entregarte como anexo las instrucciones de uso, conservación y mantenimiento de las instalaciones del inmueble, y las medidas de seguridad contra incendios que se han introducido.

* Por supuesto debe quedar perfectamente fijado en el contrato el precio total de venta, con expresión del IVA y diferenciada la parte que corresponde a la vivienda de la del garaje o trastero, si los hay. Debes saber que el precio no puede ser aumentado por el promotor alegando reformas si no te es notificado expresamente el cambio y la cuantía del mismo, para que tú expresamente lo apruebes.

* Si has entregado o entregas en el momento de la firma alguna cantidad de dinero, es obvio que debes hacerlo constar en contrato, expresando que lo entregas a cuenta del coste total de la vivienda, que por lo tanto se reduce.

En cuanto al modo de pago; si el promotor admite el pago diferido, es decir te permite irle entregando cantidades anuales, mensuales (según lo pactado), en pago de la vivienda debe darte a conocer expresamente: la cantidad que es aplazada, el modo de pago de las mismas, el tipo de interés anual y las cláusulas que recojan el modo de ir aumentando el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

* Lo normal, es que el promotor con quien contratas tenga una hipoteca sobre la vivienda que compras, con la que ha financiado su construcción. No admitas, de antemano, que el vendedor te imponga la obligación de subrogarte en ella. (hacerte cargo de la hipoteca que el promotor tiene, en las condiciones que él contrató)

No quiere esto decir que te cierres a esta posibilidad, pues puede que te interesen las condiciones que la entidad financiera haya impuesto al empresario y te resulte conveniente la subrogación, pero no permitas, quedar impedido, desde el principio, a contratar la hipoteca con el Banco o Caja de tu confianza o con el que prefieras.

En definitiva, si lo deseas, admite la subrogación como una posibilidad pero que no sea una imposición. Si recoges posibilidad de subrogación, haz que se indique con claridad el notario autorizante de la escritura del préstamo, la fecha de la misma, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, y la cantidad que queda por pagar.

* Haz constar que la vivienda que compras está libre de toda carga (exceptuando la hipoteca si quieres subrogarte). Cuando recojas en contrato la posibilidad de subrogación haz constar que si no optas por ella, la vivienda llegará a la firma de la escritura pública libre de cargas y por tanto cancelada la hipoteca.

* Es muy importante que sepas que el pago de la cancelación del préstamo hipotecario que contrató el promotor le corresponde a él y por tanto no admitas cláusula que diga lo contrario. Ésta se consideraría abusiva, pues no puede el vendedor repercutirte los gastos que sólo y exclusivamente le corresponden a él.

Y son de cuenta del vendedor los siguientes: la preparación de la titulación de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción y cancelación de las mismas. Respecto a esto lo único que debes pagar son los intereses de la hipoteca en la que te subrogas, que se devenguen a partir del momento de la firma de la escritura pública de compraventa.

* Fijad la forma que vais a dar al contrato, si va a ser un contrato privado o se prevé la firma de la escritura pública. El vendedor tiene obligación de informarte del derecho que tienes a exigir la elevación a escritura pública.

* En el contrato deben especificarse los impuestos que gravan la compra de la vivienda. Es evidente que el pago del IVA lo vas a hacer tú como comprador, pero es conveniente que sepas que el denominado Impuesto sobre Incremento de Precio de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde en principio al vendedor (más adelante se explica en qué consiste este impuesto) aunque la ley establece que cabe pacto en contrario, es decir es posible que entre los dos negociéis quien paga este impuesto y quedéis en que lo pagas tú, pero si no se pone nada debe pagarlo el vendedor.

* Pactar quién correrá con los gastos de notaría. El código civil establece que los gastos de otorgamiento de escritura corresponden al vendedor y al comprador los de la primera copia. Evidentemente como comprador pagarás la inscripción de tu propiedad en el Registro y la de la hipoteca.

* Cierra una fecha de entrega de la vivienda y pacta una indemnización para el caso de retraso.