¿Qué es la fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en el momento de formalización del contrato de arrendamiento será obligatorio el depósito en metálico por parte del arrendatario de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta pactada. Así pues, la fianza constituye el aval del inquilino del cumplimiento de todas las obligaciones contraídas con el arrendador.

La fianza estará en posesión del arrendador hasta la finalización del contrato. En este momento y una vez comprobado que no queda ningún pago pendiente (renta, suministros, etc.) y que no se han producido desperfectos en la vivienda, el arrendador deberá devolverla en su totalidad o el saldo restante de cubrir estos gastos en el plazo máximo de un mes.

Recuerda que el arrendador sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que pactemos otro tipo de garantía adicional para asegurar al arrendador el cumplimiento de todas nuestras obligaciones.

Recuerda también que la fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

La duración inicial del contrato de arrendamiento será libremente pactada por el arrendador y el arrendatario. Si la duración pactada fuera inferior a cinco años (por ejemplo, se acordó un año) y el inquilino desease quedarse más tiempo tendrá derecho a que el contrato se prorrogue obligatoriamente por plazos anuales hasta que se completen cinco años de permanencia. Si, por el contrario, el inquilino decidiese no continuar en la vivienda, tiene que avisar al arrendador con treinta días de antelación como mínimo respecto a la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga.

No se puede pactar la renuncia anticipada a este derecho en el contrato, pues se trata de un derecho irrenunciable y se consideraría un pacto nulo. Sólo existe una excepción a este derecho de prórroga: cuando el arrendador necesite ocupar el piso arrendado como vivienda permanente propia antes de esos cinco años y lo haga constar de forma expresa y escrita en el propio contrato de arrendamiento.

¿Quién corre con los gastos del mantenimiento y uso de la vivienda?

- Gastos a cargo del inquilino:

Dentro de esta categoría se incluyen los gastos "por servicio con que cuente la vivienda arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores", es decir, aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de ellos. Los servicios más típicos son el agua, la electricidad, el teléfono y el agua (en algunas viviendas el contador es comunitario).

Respecto a estos gastos la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: son siempre por cuenta del inquilino. Es obligación del propietario de la vivienda mantener al día el pago de todos los suministros de que goce la vivienda. Por ello cuando entra un inquilino en la vivienda sólo tienen la obligación de pagar el consumo de dichos suministros que haga a partir de ese momento. Además, en caso de que algún suministro no esté dado de alta hay que procurar que se ocupe de este trámite el propietario pues normalmente conlleva el abono de una determinada cantidad. Para garantizar una mayor comodidad en el pago de las facturas se aconseja domiciliar y cambiar los titulares del recibo de la luz, agua, gas ciudad, etc. y ponerlos a nombre del inquilino que es a fin de cuentas el que ha de pagar el consumo

de dichos suministros. Determinadas empresas incluso permiten realizar el cambio por teléfono a fin de agilizar esta gestión y no suele conllevar gastos extras.

- Gastos sobre los que se puede pactar:

Los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar mediante aparatos contadores y que correspondan a la vivienda arrendada, como norma general, serán a cargo del propietario de dicha vivienda. Sin embargo, la LAU permite que se le puedan cargar al inquilino, pero para ello tiene que constar por escrito en el contrato de arrendamiento y especificar el importe anual de dichos gastos.

En este sentido, se puede pactar también que la cuota de la comunidad de propietarios sea abonada por el inquilino, pero al igual que ocurre con todos los gastos que conlleva la propiedad de la vivienda, en caso de impago se reclamaría al titular del inmueble, esto es, al dueño de la vivienda y no al inquilino. En cualquier caso se sobreentiende que nos referimos a los gastos normales y comunes. Los gastos extras que puedan surgir porque se decida pintar la fachada, arreglar el ascensor, hacer frente a la subida del gasoil, etc. le corresponden siempre al dueño de la casa.